Estructura de la Ley 675 de 2001
“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. Sirve de mapa para ubicar cada tema.
Título I — Disposiciones generales arts. 1–35
| Capítulo | Tema | Artículos |
|---|---|---|
| I | Objeto y definiciones | 1–3 |
| II | Constitución de la propiedad horizontal | 4–8 |
| III | Extinción | 9–12 |
| IV | Reconstrucción | 13–15 |
| V | Bienes privados | 16–18 |
| VI | Bienes comunes | 19–24 |
| VII | Coeficientes de copropiedad | 25–28 |
| VIII | Contribución a las expensas comunes | 29–31 |
| IX | Persona jurídica | 32–35 |
Ojo: el capítulo VII es de coeficientes; la asamblea, el administrador y el consejo no están en el Título I.
Órganos de dirección y administración arts. 36–57
| Tema | Artículos |
|---|---|
| Órganos de dirección y administración | 36 |
| Asamblea: integración, funciones, reuniones (ordinarias, por derecho propio, segunda convocatoria, no presenciales) | 37–44 |
| Quórum y mayorías; decisiones con mayoría calificada | 45–46 |
| Actas | 47 |
| Procedimiento ejecutivo e impugnación de decisiones | 48–49 |
| Administrador: naturaleza, funciones, administración provisional | 50–52 |
| Consejo de administración | 53–55 |
| Revisor fiscal | 56–57 |
Solución de conflictos y sanciones arts. 58–62
Art. 58: comité de convivencia y mecanismos alternativos. Arts. 59–62: clases de sanciones por incumplir obligaciones no pecuniarias, quién las impone, cómo se ejecutan y cómo se impugnan.
Unidades inmobiliarias cerradas (UIC) arts. 63 ss.
Regulan conjuntos con cerramiento y el uso de vías, zonas verdes, parqueaderos y áreas de recreación y servicio (arts. 63 a 71 en el texto consultado). Las disposiciones finales incluyen el régimen de transición (art. 86) y la vigencia (art. 87).
Diccionario A–Z
Términos que se usan en la asamblea, con la referencia legal y cómo se reflejan en AdminPH.
Acta de asamblea art. 47
Documento firmado por el presidente y el secretario de la asamblea. Debe indicar si la reunión es ordinaria o extraordinaria, la forma de convocatoria, el orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
El administrador debe publicar copia completa en la sede administrativa dentro de los 20 días hábiles siguientes. La copia suscrita es prueba suficiente de lo que consta en ella mientras no se demuestre su falsedad.
En AdminPHFase 4: asistencia y resultados salen del sistema para armar el acta.
Administrador arts. 50–52
Representante legal de la persona jurídica y encargado de la administración. Lo designa la asamblea (o el consejo, si existe y así lo prevé el reglamento). Responde por perjuicios causados con dolo o culpa leve o grave; la culpa leve se presume si incumple o se extralimita.
Funciones (art. 51): convocar la asamblea, llevar libros de actas y registro de propietarios, presentar cuentas y presupuesto, cobrar cuotas y multas (puede iniciar cobro judicial sin autorización previa), hacer efectivas las sanciones, representar judicial y extrajudicialmente y expedir el paz y salvo cuando cambia el propietario o tenedor.
Apoderado o delegado art. 37
La asamblea la constituyen los propietarios o sus representantes o delegados. Para que un tercero vote, debe existir poder escrito. Conserve el poder y copia del documento del apoderado como soporte del acta.
En AdminPHEn Fase 2 los apoderados se registran con nombre y documento.
Asamblea general arts. 37–47
Máximo órgano de la copropiedad. La integran los propietarios de bienes privados, o sus representantes, reunidos con el quórum de la ley y del reglamento. El voto de cada propietario equivale al coeficiente de su bien privado. Sus decisiones, tomadas conforme a la ley y al reglamento, obligan a todos: ausentes, disidentes, administrador y demás órganos.
Bienes comunes arts. 3 y 19
Partes del edificio o conjunto pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios, que permiten la existencia, estabilidad, funcionamiento, seguridad, uso y goce de los bienes privados. Son inalienables, inembargables e imprescriptibles de forma separada de los bienes privados. Se distinguen los bienes comunes esenciales (indispensables para la existencia y estabilidad) de los no esenciales, que pueden desafectarse con 70% de los coeficientes (art. 46).
Los arts. 3 y 19 fueron reglamentados por el Decreto 1060 de 2009.
Bienes privados o unidades privadas arts. 3 y 16–18
Inmuebles de dominio particular y exclusivo, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. El art. 18 fija obligaciones de los propietarios, por ejemplo no usar la unidad de modo que comprometa la seguridad o solidez del inmueble, o produzca ruidos o molestias.
Paz y salvo art. 51
El administrador expide el paz y salvo de cuentas cuando cambie el tenedor o propietario del bien privado.
Coeficiente de copropiedad arts. 3 y 25–28
Índice que define los derechos y obligaciones patrimoniales de cada propietario: su peso de voto en la asamblea y su participación en las expensas comunes. La suma de los coeficientes del edificio o conjunto es 100%.
En AdminPHVotación por coeficiente: cada unidad pesa lo que dice su coeficiente. Verifique que la suma cargada sea 100% antes de la asamblea.
Comité de convivencia art. 58
En edificios o conjuntos de uso residencial, órgano elegido por la asamblea (un año, número impar de tres o más personas, ad honorem) que busca fórmulas de arreglo en conflictos de vecindad. No puede imponer sanciones. Lo acordado consta en acta firmada por las partes y los miembros.
Consejo de administración arts. 53–55
Es obligatorio en edificios o conjuntos comerciales o mixtos con más de 30 bienes privados (sin contar parqueaderos ni depósitos) y potestativo en los residenciales. Se integra con un número impar de tres o más propietarios (o sus delegados). Toma las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, según el reglamento.
Expensas comunes necesarias arts. 3 y 29–31
Erogaciones causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes. Se pagan según el coeficiente. Las extraordinarias requieren aprobación de la asamblea; si en la vigencia superan cuatro veces las expensas necesarias mensuales, exigen 70%.
Impugnación de decisiones art. 49
El administrador, el revisor fiscal o los propietarios ausentes o disidentes pueden impugnar decisiones de la asamblea que no se ajusten a la ley o al reglamento. El procedimiento se rige hoy por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), que derogó el trámite específico. Verifique con un abogado los términos aplicables.
Ineficacia y nulidad de decisiones arts. 44–45
Ineficaces: las decisiones en reunión no presencial o por comunicación escrita cuando algún propietario no participa (art. 44).
Absolutamente nulas: las que contravengan las reglas de quórum y mayorías del art. 45. Un reglamento que pida más del 70% (salvo extinción) se tiene por no escrito.
Mora en expensas arts. 30 y 37 par.
El incumplimiento en el pago de expensas causa intereses de mora. El parágrafo del art. 37 limita el ejercicio del voto de quien está en mora. Confirme con el reglamento y con su abogado cómo se certifica la mora el día de la asamblea, porque puede dejar sin voto a una unidad.
AtenciónMarque la mora en AdminPH solo con certificación firmada por el administrador o el contador.
Multas y sanciones arts. 59–62
Por incumplir obligaciones no pecuniarias y previo requerimiento escrito, pueden imponerse: (1) publicación de la lista de infractores con el hecho que origina la sanción; (2) multas sucesivas mientras persista la infracción, cada una hasta 2 veces las expensas necesarias mensuales y sin superar en total 10 veces esas expensas; (3) restricción de uso de bienes comunes no esenciales. No se restringen los bienes esenciales.
Las impone la asamblea o el consejo (si el reglamento lo faculta), respetando debido proceso, defensa, contradicción e impugnación y criterios de proporcionalidad. Las hace efectivas el administrador.
Orden del día arts. 39 y 47
Lista de temas a tratar, incluida en la convocatoria y en el acta. Las decisiones sobre asuntos no anunciados corren riesgo de impugnación.
Persona jurídica arts. 32–35
Constituida la propiedad horizontal por escritura pública y registrada, nace la persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes. Su representante es el administrador.
Quórum art. 45
Regla general: la asamblea sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes (ver pestaña Quórum y mayorías).
En AdminPHFase 2 calcula el quórum con el coeficiente de las unidades presentes.
Reglamento de propiedad horizontal arts. 3 y 5
Estatuto que rige los derechos y obligaciones específicos de los copropietarios. Se eleva a escritura pública y se registra. Puede regular en detalle (procedimiento sancionatorio, facultades del consejo) pero no puede exigir mayorías superiores al 70% salvo para extinguir la propiedad horizontal.
Reunión de derecho propio art. 40
Si no se convoca la asamblea ordinaria en el plazo legal, esta se reúne por derecho propio en la fecha y hora que fija la ley, en las instalaciones del edificio. Confirme fecha y hora en el texto vigente.
Reunión no presencial o mixta arts. 42–44
Válida cuando, siempre que ello se pueda probar, los propietarios deliberan y deciden por comunicación simultánea o sucesiva, por cualquier medio, con el quórum del caso. Requiere prueba (grabación, identificación clara del propietario, contenido y hora) y fe del revisor fiscal. Es ineficaz si algún propietario no participa (art. 44).
Las decisiones que exigen mayoría calificada del art. 46 no pueden tomarse en reuniones no presenciales.
Revisor fiscal arts. 56–57
Órgano de control con funciones alineadas a la Ley 43 de 1990. Da fe de la validez de la reunión no presencial y vigila la contabilidad y el cumplimiento de la ley.
Segunda convocatoria art. 41
Si la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, se cita a nueva reunión el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p. m., que sesiona y decide con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes. Salvedad: las decisiones de mayoría calificada del art. 46 solo valen en segunda convocatoria si se alcanza igualmente la mayoría exigida.
Cobro de cuotas (procedimiento ejecutivo) art. 48
La ley prevé un procedimiento ejecutivo para el cobro de obligaciones pecuniarias, con base en el certificado del administrador. Su trámite se rige hoy por la regulación procesal vigente (Ley 1564 de 2012); consúltelo con su abogado.
Voto nominal, por coeficiente y a mano alzada concepto AdminPH
La ley dice que cada propietario vota con el peso de su coeficiente. Las modalidades del sistema son formas de registrar ese voto: nominal (queda registrado quién votó qué), por coeficiente (se suma el peso de cada unidad) y a mano alzada (el conteo se hace en sala y luego se ingresa). Si la decisión es de mayoría calificada, use siempre conteo por coeficiente y deje soporte.
Términos ampliados (cartilla del Ministerio de Vivienda y guía CONPUCOL)
Resúmenes de apoyo; para decidir o actuar consulte el texto de la ley.
Forma especial de dominio art. 1
La propiedad horizontal combina la propiedad exclusiva sobre los bienes privados con la copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes.
FuenteGuía gráfica conceptual de la Propiedad Horizontal, CONPUCOL.
Principios orientadores art. 2
Función social y ecológica de la propiedad, convivencia pacífica y solidaridad social, respeto de la dignidad humana, libre iniciativa empresarial y derecho al debido proceso.
FuenteGuía gráfica conceptual de la Propiedad Horizontal, CONPUCOL.
Régimen de propiedad horizontal art. 3
Sistema legal que regula el sometimiento de un edificio o conjunto, construido o por construir, a la propiedad horizontal.
FuenteGuía gráfica conceptual de la Propiedad Horizontal, CONPUCOL.
Edificio y conjunto art. 3
Edificio: construcción de uno o varios pisos levantada sobre un lote, con varias unidades independientes y áreas y servicios comunes. Conjunto: desarrollo inmobiliario de varios edificios sobre uno o varios lotes que comparten vías internas, parqueaderos, zonas verdes y servicios.
Según el uso de sus unidades privadas pueden ser residenciales, comerciales o mixtos.
FuenteGuía gráfica conceptual de la Propiedad Horizontal, CONPUCOL.
Propietario inicial art. 3
Quien constituye la propiedad horizontal mediante escritura pública (normalmente el constructor). Al terminar la administración provisional debe convocar a la primera asamblea de propietarios.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Área privada construida y área privada libre art. 3
Construida: superficie cubierta de cada unidad privada, sin contar los bienes comunes que estén dentro de sus linderos. Libre: área privada semicubierta o descubierta (balcones, patios, terrazas), también sin bienes comunes.
FuenteGuía gráfica conceptual de la Propiedad Horizontal, CONPUCOL.
Bienes comunes esenciales art. 3
Los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto y para el uso y goce de los bienes privados: terreno, cimientos, estructura, circulaciones, fachadas y techos o losas.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Bienes comunes de uso exclusivo bienes comunes
Bienes comunes asignados para uso de un propietario, por ejemplo un parqueadero. Quien los usa no puede modificarlos sin autorización de la asamblea.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Parqueaderos de visitantes bienes comunes
Espacios destinados únicamente a visitantes: no pueden tener uso exclusivo ni ser usados por propietarios o residentes.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Inalienabilidad de los bienes comunes art. 19, par. 2
Los bienes comunes no se pueden vender de manera separada de los bienes privados.
FuenteGuía gráfica conceptual de la Propiedad Horizontal, CONPUCOL.
Módulos de contribución art. 3
Porcentajes que se usan en inmuebles comerciales o mixtos para repartir los costos de bienes y servicios que utiliza solo un sector, como alternativa a los coeficientes en el cálculo de las cuotas.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Cuota de administración expensas
Pago periódico de los propietarios que financia la administración, el mantenimiento, la reparación, la reposición, la reconstrucción y la vigilancia de los bienes comunes.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Expensas comunes extraordinarias expensas
Gastos imprevistos por situaciones particulares que no hacen parte del presupuesto anual; se aprueban por la mayoría calificada que exige la ley. Se distinguen de las expensas necesarias (ordinarias), que sí van en el presupuesto.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Fondo de imprevistos art. 35
Fondo para gastos imprevistos, alimentado con un recargo no inferior al 1 % del presupuesto anual de gastos comunes.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Certificación de existencia y representación legal art. 8
La expide el alcalde municipal o distrital, o quien él delegue, y acredita la existencia de la persona jurídica y quién la representa. Suele pedirse en bancos y trámites.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Manual de convivencia reglamento interno
Reglamento interno que aprueba la asamblea para prevenir y resolver problemas de convivencia; debe ajustarse al reglamento de propiedad horizontal.
FuenteCartilla de Propiedad Horizontal, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Quórum y mayorías
Regla rápida para el día de la asamblea (arts. 41, 45 y 46).
| Situación | Para sesionar | Para decidir | Ref. |
|---|---|---|---|
| Reunión ordinaria o extraordinaria (regla general) | Más de la mitad de los coeficientes | Mitad más uno de los coeficientes | Art. 45 |
| Segunda convocatoria (falta de quórum) | Número plural de propietarios, cualquier coeficiente | Lo que decidan los presentes, salvo las decisiones del art. 46 | Art. 41 |
| Decisiones calificadas | Quórum ordinario | 70% de los coeficientes del edificio o conjunto | Art. 46 |
| Reunión no presencial | Comunicación simultánea o sucesiva con el quórum del caso; todos deben participar | Las decisiones del art. 46 no se toman así | Arts. 42–44, 46 |
Decisiones que exigen 70% de los coeficientes (art. 46)
- Cambios que afecten la destinación de bienes comunes o disminuyan de forma significativa su uso y goce.
- Expensas extraordinarias cuyo total en la vigencia supere cuatro veces las expensas necesarias mensuales.
- Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
- Asignar un bien común al uso exclusivo de un bien privado.
- Reforma de estatutos y reglamento.
- Desafectar un bien común no esencial.
- Reconstrucción del edificio o conjunto destruido.
- Cambio de destinación genérica de los bienes privados, ajustada a la normativa urbanística.
- Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
- Liquidación y disolución.
Ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, puede exigir más del 70%; las mayorías superiores en reglamentos se tienen por no escritas (art. 45).
Reformas y normas relacionadas
Lo que complementa o modifica la Ley 675. Confirme la vigencia en el gestor normativo oficial.
Decreto 768 de 2025 proceso único de policía · 7 jul. 2025
Adiciona el Capítulo XVIII al Título 8, Parte 2, Libro 2 del Decreto 1070 de 2015 (sector Defensa) y reglamenta parcialmente la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana), en especial el proceso único de policía. No modifica el texto de la Ley 675: precisa cómo actúan alcaldes e inspectores de policía en conflictos de convivencia en copropiedades.
Lo que toca a la propiedad horizontal (artículos del Decreto 1070 que adiciona):
- Privacidad (art. 2.2.8.18.12.1.1): los habitantes deben proteger la privacidad de sus viviendas, incluidas las áreas comunes de uso privado; las pruebas obtenidas violando esa protección (por ejemplo fotos, videos o audios sin consentimiento) no son admisibles en el proceso de policía.
- Actividades en espacios semiprivados (art. 2.2.8.18.12.1.2): si el alcalde declara que una actividad “trasciende a lo público”, debe fijar su horario de funcionamiento.
- Actividades de esparcimiento permanentes (art. 2.2.8.18.12.1.5): las copropiedades que las desarrollen de forma similar a una actividad económica deben cumplir los requisitos de la Ley 1801.
- Publicidad del régimen (art. 2.2.8.18.12.1.6): asamblea y consejo deben mantener actualizado el reglamento de propiedad horizontal; una copia completa y vigente y el censo de animales de compañía deben estar disponibles para las autoridades de policía.
- Actas de asamblea (art. 2.2.8.18.12.1.7): si la administración se niega a entregar copia de actas o documentos sin reserva legal, el alcalde puede dar una orden de policía; desacatarla es un comportamiento contrario a la convivencia.
- Comité de convivencia (art. 2.2.8.18.12.1.8): el comité de la Ley 675 conoce los conflictos de convivencia de la copropiedad, sin perjuicio de las acciones policivas.
- Perímetros y áreas de influencia (art. 2.2.8.18.11.3): asambleas y consejos pueden regular áreas circundantes para restringir el consumo y la venta de sustancias psicoactivas.
- También se aclara que vidrios insonorizantes, películas solares, vitrales o esmerilados no afectan por sí solos la integridad urbanística, siempre que respeten el reglamento y las normas de urbanismo, y se refuerza el registro, la póliza y las medidas de seguridad para los caninos de manejo especial.
Qué hacerTenga a mano el reglamento actualizado, el censo de animales de compañía y copias de las actas; entregue las actas que se soliciten legalmente.
OjoEl Decreto 768 no regula la acción de tutela. Sobre la tutela en copropiedades vea la sección «Tutela en propiedad horizontal». Resumen informativo: confirme el texto oficial y su vigencia en el gestor normativo.
Ley 2079 de 2021 vivienda y hábitat
Introdujo ajustes a la Ley 675, entre ellos reglas para inmuebles de interés social o prioritario con cinco o menos unidades y precisiones sobre servicios públicos en la persona jurídica. Modificó artículos como el 25 y el 43 a 46 (coeficientes y decisiones no presenciales).
Decreto 1060 de 2009 arts. 3 y 19
Reglamenta las definiciones (art. 3) y los bienes comunes (art. 19) de la ley.
Decreto 1380 de 2002 art. 86
Régimen de transición para propiedades horizontales anteriores a la Ley 675.
Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso) procedimiento
Derogó los trámites específicos que traía la Ley 675 para el proceso ejecutivo, la impugnación de decisiones y la de sanciones (arts. 49, 58 y 62). Hoy siguen el procedimiento del CGP, vigente desde el 1.º de enero de 2014.
Decretos 398 y 434 de 2020 emergencia COVID
Regularon reuniones no presenciales y el plazo de las asambleas ordinarias durante la emergencia sanitaria. Eran normas transitorias; hoy rigen los arts. 42 a 44 de la ley.
Ley 2220 de 2022 (Estatuto de Conciliación) conflictos
Regula la conciliación, mecanismo alterno al que remite el art. 58 de la Ley 675 y que suele ser paso previo antes de acudir al juez.
Ley 1801 de 2016 (Código de Policía) convivencia
Contiene comportamientos que afectan la convivencia, también en propiedad horizontal (ruido, uso de zonas comunes). El art. 61 de la Ley 675 prevé apoyo policial para ejecutar sanciones. Revise el capítulo aplicable.
Ley 1581 de 2012 (protección de datos) datos personales
Aplica a listados de morosos, cámaras y bases de residentes. Publicar el nombre de quien debe cuotas o infringe debe ajustarse a la ley y al reglamento; ver las tutelas T-062/18 y T-108/05.
Tutela en propiedad horizontal
Cuándo un propietario o residente puede acudir al juez constitucional contra la copropiedad, y cómo evitarlo.
1. ¿Procede la tutela contra una copropiedad?
Sí, pero de manera excepcional. Aunque la copropiedad es un particular, el art. 86 de la Constitución y el Decreto 2591 de 1991 (art. 42) permiten la tutela contra particulares en ciertos casos, entre ellos cuando el accionante está en indefensión o subordinación frente a quien lo afecta.
El juez revisa: derecho fundamental comprometido, subsidiariedad (que no exista otro medio eficaz o que haya un perjuicio irremediable) e inmediatez.
2. Vías ordinarias que suelen exigirse antes
- Comité de convivencia (Ley 675, art. 58).
- Conciliación (Ley 2220 de 2022).
- Impugnación de la decisión de asamblea o de la sanción ante la jurisdicción ordinaria.
- Trámite policivo por conductas de convivencia (Ley 1801 de 2016).
En la sentencia T-454 de 2017 la Corte resumió que, por regla general, en controversias de PH deben agotarse primero estas vías, y que la tutela procede excepcionalmente ante amenaza o violación de derechos fundamentales que requiere una intervención expedita.
3. Sentencias de la Corte Constitucional (resumen)
T-267 de 1998 — cable y asamblea de propietarios amparó
La asamblea de una urbanización decidió sobre el servicio de señal por cable que entraba a cada vivienda. La Corte confirmó la tutela: el accionante estaba en subordinación frente a la asamblea, porque debía acatar sus decisiones según el reglamento, y la decisión invadía asuntos privados (intimidad personal y familiar, libre desarrollo de la personalidad) sobre los que la asamblea no tenía competencia.
LecciónLa asamblea no puede decidir sobre lo que ocurre dentro de la esfera privada de cada unidad.
T-555 de 2003 — apertura dominical obligatoria amparó
El consejo de administración de un centro comercial, por delegación de la asamblea, impuso la apertura en domingos con multa. La Corte admitió la tutela contra el particular porque el arrendatario estaba en subordinación frente a los órganos de administración (no era propietario y no pudo votar la medida), protegió la libertad económica y dejó sin efectos la medida.
LecciónLas decisiones que afectan a arrendatarios y usuarios deben respetar sus derechos aunque no voten en la asamblea.
T-034 de 2013 — mascotas y ascensores proporcionalidad
Una modificación del manual de convivencia prohibió transportar mascotas en los ascensores comunes, con multa. La Corte reconoció que la tenencia de mascotas involucra derechos fundamentales pero admite limitaciones razonables; consideró desproporcionada la prohibición absoluta por existir alternativas menos gravosas (horarios, bozal, correa, higiene) y ordenó inaplicarla.
LecciónRegule con reglas proporcionales, no con prohibiciones absolutas.
T-108 de 2005 — agendas de control y menores debido proceso
Un conjunto registró conductas de un menor en una agenda de control y anunció una multa. La Corte consideró legítimos estos instrumentos si registran solo conductas relevantes para la seguridad comunitaria, se manejan con reserva y las sanciones respetan proporcionalidad y debido proceso. Negó la tutela y exhortó a sancionar solo conductas que afecten la convivencia.
T-454 de 2017 — humedades y subsidiariedad improcedente
Una familia sufría humedades e inundaciones por obras del conjunto. La tutela se declaró improcedente por no demostrarse riesgo inminente ni afectación grave y existir recursos ordinarios. Sintetiza el criterio de subsidiariedad en PH.
T-062 de 2018 — discapacidad, parqueadero y publicación amparó
Un residente con discapacidad pidió parqueadero permanente; la administración respondió públicamente exponiendo su condición y le cobró honorarios de abogado. La Corte amparó sus derechos, ordenó suspender el cobro, retirar la publicación, presentar disculpas y adoptar medidas afirmativas, entre ellas reservar un mínimo de parqueaderos para personas con discapacidad.
LecciónNo publique datos sensibles ni respuestas que expongan al residente.
T-283 de 2020 — sanción sin debido proceso amparó
Una propiedad horizontal (una central de abastos) sancionó con 5 años de suspensión a una persona por conductas de su vida íntima. La Corte reiteró que las copropiedades pueden sancionar según sus reglamentos, pero deben respetar derechos fundamentales, garantizar un debido proceso mínimo, no regular asuntos privados sin impacto colectivo y no fundarse en motivos discriminatorios. Amparó a la accionante.
4. Lista de chequeo para reducir el riesgo de tutela
- Sanciones: requerimiento escrito, oportunidad de descargos, decisión motivada y vía de impugnación (Ley 675, arts. 59–62).
- Reglamento y manual de convivencia con conductas y sanciones claras y proporcionales.
- Responder los derechos de petición en los términos legales, sin exponer datos personales.
- Ajustes razonables por discapacidad, movilidad reducida y adultos mayores.
- No usar la restricción de servicios o zonas esenciales como presión por deudas.
- Documentar todo en actas y comunicaciones.
Temas actuales en propiedad horizontal
Debates frecuentes y punto de partida para revisarlos con su reglamento.
Arrendamiento turístico (tipo Airbnb) art. 46 · reglamento
Depende de la destinación del inmueble y del reglamento. Cambiar la destinación genérica de los bienes privados exige mayoría calificada. Prohibir o regular debe constar en el reglamento reformado con las mayorías legales.
Mascotas T-034/13
Permitidas con reglas razonables (correa, ascensor, excrementos, ruido). Ver pestaña Tutela en PH.
Ruido y convivencia arts. 18, 58–61
Requerimiento escrito, comité de convivencia, sanciones proporcionales y, si hay riesgo, apoyo de la policía.
Uso exclusivo de terrazas y zonas comunes art. 46
Asignar un bien común al uso exclusivo de un bien privado exige el 70% de los coeficientes.
Cartera morosa arts. 30, 48
Cobro con certificado del administrador, intereses de mora y cobro judicial. Cuide el manejo de datos y no restrinja servicios esenciales.
Asambleas virtuales y mixtas arts. 42–44
Válidas si se puede probar la participación de todos y con fe del revisor fiscal. Las decisiones del art. 46 no se toman en reuniones no presenciales.
Accesibilidad y personas con discapacidad T-062/18
Ajustes razonables en parqueaderos, rampas y ascensores; su ausencia puede terminar en tutela.